A Penhora dos Direitos Aquisitivos Derivados de Alienação Fiduciária Novos Horizontes para o Ramo Imobiliário

Rodrigo Valle Pereira Guerra

Como é sabido, a dinâmica dos contratos de compra e venda de imóveis possui diversas singularidades próprias do ramo imobiliário. Uma dessas especificidades é a previsão, em regra, de pagamento de expressivo montante por meio de financiamento bancário.

O financiamento bancário é, pois, um divisor de águas no Contrato.

Isso porque, após a aprovação do crédito para financiamento, e no ato da assinatura do contrato de financiamento propriamente dito, surge, em muitos casos, a conhecida Diferença de Financiamento, dentre outros encargos. Nesta oportunidade, é pago grande montante do contrato, remanescendo eventual diferença, em vista do crédito efetivamente obtido com o banco.

Assim sendo, neste momento, deve-se preservar a possibilidade de recebimento da diferença de financiamento, e demais encargos, garantindo-se, também, eventual futura execução da dívida. Dessa forma, de rigor diligenciar o instrumento de confissão de dívida, prevendo expressamente o débito existente e forma de pagamento, tudo com certeza e liquidez.

Ocorre que, como é do conhecimento de todos aqueles que trabalham no ramo imobiliário, receber a diferença de financiamento não é uma tarefa fácil, notadamente pelo fato da construtora não possuir segurança, vez que o imóvel é dado em garantia ao banco por meio do instituto da alienação fiduciária.

Além disso, após a entrega das chaves, o comprador do imóvel sente que não possui mais compromisso com a construtora e, muitas vezes, torna-se inadimplente, ciente de que eventual execução judicial da dívida restará infrutífera, ante a ausência de patrimônio penhorável.

Por essa razão, as construtoras buscam, a todo momento, soluções que propiciem maior eficiência para as cobranças extrajudiciais e execuções judiciais.

Com efeito, há alguns anos, o escritório Marcelo Candiotto Sociedade de Advogados (MCSA) passou a requerer, em suas execuções, a penhora dos direitos decorrentes do Contrato de Financiamento garantido por Alienação Fiduciária, encontrado certa resistência do Poder Judiciário.

Ocorre que, em março de 2016, entrou em vigor o Novo Código de Processo Civil, que em seu art. 835, inciso XII, positivou de forma expressa a possibilidade de penhora dos direitos decorrentes do Contrato de Financiamento, denominado-os como “direitos aquisitivos derivados de alienação fiduciária em garantia”, fato que conferiu novo fôlego aos pedidos de penhora outrora realizados pelo MCSA.

Nessa esteira, um ano após a entrada em vigor do NCPC, em 01/03/2017, foi deferido o primeiro pedido de penhora fundamentado no mencionado art. 835, inciso XII, por meio da decisão judicial exarada nos autos do processo 4019937-23.2013.8.26.0114, que tramita perante a 8a Vara Cível da Comarca de Campinas/SP e, após, novos pedidos foram deferidos, como o postulado no processo 0322013-98.2016.8.24.0038, 7a Vara Cível da Comarca de Joinville/SC, dentre outros.

Trata-se, portanto, de uma relevante alteração trazida pelo Novo Código de Processo Civil, que, por sua vez, positivou tese há muito defendida pelo MCSA, abrindo novos horizontes para as construtoras que desejam receber créditos decorrentes de diferença de financiamento, sendo certo que, fortalece sobremaneira o resultado prático das execuções judiciais, motivando os clientes inadimplentes a sair da zona de conforto criada pela assinatura do financiamento e entrega das chaves do imóvel.

 

Rodrigo Valle Pereira Guerra – sócio do escritório Marcelo Candiotto Sociedade de Advogados

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